Vorfälligkeitsentschädigung anlässlich des Verkaufs der Zweitwohnung nicht absetzbar

Führt ein Arbeitnehmer aus beruflichen Gründen einen doppelten Haushalt, kann er die Kosten seiner beruflich genutzten Zweitwohnung als Werbungskosten in seiner Einkommensteuererklärung geltend machen.

Hinweis: Abziehbar sind unter anderem die Mietzahlungen (bei Mietern), die
Gebäudeabschreibungen und Schuldzinsen zur Immobilienfinanzierung (bei Eigentümern) sowie die Nebenkosten der Wohnung. Seit 2014 lassen sich die Kosten der Zweitwohnung aber nur noch bis zu einer Höhe von 1.000 EUR pro Monat absetzen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden, dass Vorfälligkeitsentschädigungen, die anlässlich des Verkaufs der Zweitwohnung gezahlt werden, nicht als Werbungskosten abgezogen werden können. 

Im Urteilsfall hatte ein Arbeitnehmer seine aktive Berufstätigkeit beendet und seine Zweitwohnung am Beschäftigungsort veräußert. Die Sparkasse, die zwei Darlehen zur Finanzierung der Wohnung ausgegeben hatte, forderte von ihm daraufhin eine Vorfälligkeitsentschädigung von 9.333 EUR. Der BFH lehnte einen Werbungskostenabzug ab und verwies auf seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2014: Ein privater Vermieter darf eine Vorfälligkeitsentschädigung, die er für die vorzeitige Darlehensablösung und zum Zweck der schuldenfreien Veräußerung seines Vermietungsobjekts leistet, nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Das "auslösende Moment", das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgeblich ist, war hier die vorzeitige Ablösung des Darlehens und nicht der ursprüngliche Abschluss des Darlehensvertrags. Der vorzeitige Ausstieg aus dem Vertrag war darauf zurückzuführen, dass der Vermieter das Objekt schuldenfrei übereignen wollte. Deshalb bestand kein wirtschaftlicher Zusammenhang mehr zwischen Vorfälligkeitsentschädigung und vorheriger Vermietung, sondern ein neuer Zusammenhang zwischen Vorfälligkeitsentschädigung und Veräußerung, was einem Kostenabzug im Vermietungsbereich letztlich entgegenstand.

Der BFH übertrug diese Rechtsprechungsgrundsätze nun auch auf Fälle der (Beendigung einer) doppelten Haushaltsführung und erklärte, dass hier Vorfälligkeitsentschädigungen auch in keinem Veranlassungszusammenhang mehr mit den Lohneinkünften des Arbeitnehmers stünden, sondern vielmehr aufgrund der Veräußerung der Wohnung anfallen würden. Die Veräußerung sei auch in Fällen der (Beendigung einer) doppelten Haushaltsführung das "auslösende Moment", so dass ein Werbungskostenabzug bei den Lohneinkünften nicht möglich sei.

Hinweis: Der Urteilsfall betraf noch die alte (bis 2013 geltende) Rechtslage zur doppelten
Haushaltsführung, die Grundsätze lassen sich aber auch auf die aktuelle (seit 2014 geltende) Rechtslage übertragen.

Tipp: Lösen Sie die Darlehen bereits während der bestehenden doppelten Haushaltsführung ab bzw. schulden diese in niedrigverzinsliche neue Darlehen um, können Sie die Kosten steuerlich als Werbungskosten abziehen.

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